L’évaluation municipale est une évaluation de masse
L’évaluation foncière sert principalement de base pour des fins de taxations municipales et scolaires. L’évaluation foncière ne sert pas à établir la valeur d’une propriété dans le but de la vendre. De plus, il ne faut pas oublier que l’évaluation municipale est une évaluation de masse.
Nous utilisons un ensemble de transactions afin d’évaluer une ensemble de propriétés. Ce n’est pas aussi précis qu’une expertise privée pour des fins de vente ou de valeur marchande faite par un professionnel, soit un évaluateur agréé. Oui, nous devons refléter, le plus possible, la valeur réelle de la propriété à une date donnée. Cette date, dans le cas de Candiac, est le 1er juillet 2014. Alors, les valeurs au rôle d’évaluation reflètent les conditions économiques à cette date. Pas celles de 2015, pas celles de 2016, mais celles au 1er juillet 2014.
Toujours en considérant que c’est une évaluation de masse, il y a plusieurs propriétés qui vont se vendre au-dessus ou en dessous de valeur au rôle d’évaluation pour diverses raisons. C’est impossible d’évaluer chacune des propriétés sur le prix qu’elles se sont ou qu’elles seront vendues. Nous pouvons facilement vous recenser des dizaines et des dizaines de propriétés qui se sont vendues près de la valeur au rôle ou légèrement au-dessus de la valeur au rôle d’évaluation.
D’ailleurs, la proportion médiane de la municipalité, qui indique le niveau du rôle en fonction des ventes, est de 100% avec un très faible écart-type de 3. Ceci veut donc dire que le rôle d’évaluation est très représentatif du marché. Chacune des transactions effectuées est enquêtée et visitée.
Certes, il y a souvent de grandes différences entre le prix de vente et l’évaluation, mais une des grandes raisons est que plusieurs propriétaires font des travaux sans permis, et ces travaux ne sont pas recensés dans le rôle d’évaluation. Également, il faut être en mesure de déterminer si la transaction s’est effectuée dans des conditions dites «normales», c’est-à-dire: Est-ce une bonne vente? Est-elle représentative du marché local à la date de référence? Est-ce une vente à la suite d’une séparation? Est-ce une vente à la suite d’une saisie? Est-ce une vente entre parents? etc.
L’enquête de la transaction et la visite de la propriété nous permettent d’obtenir toute l’information nécessaire et de déterminer de la représentativité de la transaction.
Marc Lagueux,
évaluateur agréé